الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی به زبان ساده:
پخش‌کننده صوتموضوع الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی یکی از پرچالش‌ترین دعاوی ملکی است که افراد زیادی درگیر آن هستند. بسیاری از مردم به‌دلیل نیاز مالی یا دریافت تسهیلات بانکی، ملک خود را در رهن قرار می‌دهند. اما پس از تسویه بدهی، ممکن است مرتهن (بانک یا طلبکار) از فک رهن خودداری کند و این موضوع مشکلات متعددی را برای راهن یا خریدار ملک ایجاد نماید. از سوی دیگر، افرادی که ملکی را خریداری می‌کنند، انتظار دارند که فروشنده در موعد مقرر نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کند. اما گاهی فروشنده تعلل می‌کند یا به‌دلیل در رهن بودن ملک، قادر به انجام این تعهد نیست. در چنین شرایطی، خریدار ناچار به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همراه با الزام به فک رهن می‌شود.
این موضوع، نه‌تنها پیچیدگی‌های حقوقی فراوانی دارد، بلکه رویه‌های متفاوتی نیز در محاکم قضایی برای آن وجود دارد. برخی محاکم اساساً معامله ملک مرهونه را غیرقابل استناد می‌دانند، درحالی‌که برخی دیگر معتقدند باید ابتدا فک رهن انجام شود و سپس تنظیم سند رسمی صورت بگیرد. اما بهترین رویه قضایی چیست؟ آیا می‌توان هر دو خواسته را به‌طور همزمان در یک دادخواست مطرح کرد؟
در این مقاله، به بررسی دقیق الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی، شرایط قانونی آن، مدارک لازم برای طرح دعوا، رویه‌های مختلف دادگاه‌ها و بهترین روش برای اقدام حقوقی در این زمینه می‌پردازیم. همچنین، رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور که مسیر این دعاوی را مشخص کرده است، به‌طور کامل تحلیل خواهد شد.
دعوای الزام به فک رهن ملک چیست؟
الزام به فک رهن یکی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی در حوزه املاک است که زمانی مطرح می‌شود که ملکی به‌عنوان وثیقه وام یا بدهی در رهن یک بانک یا شخص حقیقی قرار گرفته باشد و پس از تسویه بدهی، مرتهن (طلبکار) از آزاد کردن ملک خودداری کند. این موضوع در معاملات ملکی اهمیت بالایی دارد، زیرا تا زمانی که الزام به فک رهن انجام نشود، امکان انتقال سند رسمی به خریدار وجود ندارد و خریدار نمی‌تواند مالکیت خود را تثبیت کند.
دلایل ایجاد دعوای الزام به فک رهن
معمولاً دعوای الزام به فک رهن در یکی از این سه حالت مطرح می‌شود:
- در این حالت، فردی که ملک خود را در رهن بانک یا شخصی دیگر قرار داده، تمامی اقساط و بدهی‌های خود را پرداخت کرده است، اما مرتهن از فک رهن امتناع می‌کند. در این شرایط، راهن می‌تواند با ارائه مدارک پرداخت بدهی، دادخواست الزام به فک رهن را به دادگاه تقدیم کند.
- در برخی موارد، سازنده ملک را برای دریافت تسهیلات در رهن بانک قرار می‌دهد، اما بعد از اتمام پروژه، نسبت به الزام به فک رهن اقدام نمی‌کند. این مسئله باعث می‌شود مالکین نتوانند سند رسمی را دریافت کنند و مجبور به طرح دعوا شوند.
- یکی دیگر از شرایطی که موجب مطرح شدن دعوای الزام به فک رهن می‌شود، زمانی است که فروشنده یک ملک در رهن را به خریدار منتقل کرده اما تعهد خود مبنی بر فک رهن و تنظیم سند رسمی را انجام نمی‌دهد. خریدار در چنین شرایطی می‌تواند به استناد قرارداد، از دادگاه درخواست کند که فروشنده ابتدا ملک را از رهن خارج کند و سپس سند رسمی را تنظیم نماید.
نقش الزام به تنظیم سند رسمی در دعوای فک رهن
دعوای الزام به فک رهن به‌طور مستقیم با الزام به تنظیم سند رسمی مرتبط است. زیرا تا زمانی که فک رهن انجام نشود، امکان انتقال سند رسمی وجود ندارد. بنابراین، معمولاً خریداران هنگام طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته فک رهن را نیز مطرح می‌کنند تا دادگاه، فروشنده را ملزم به انجام هر دو تعهد کند.
برخی محاکم، رسیدگی به این دو دعوا را به‌صورت همزمان می‌پذیرند، اما برخی دیگر معتقدند که ابتدا باید الزام به فک رهن انجام شود و سپس دادخواست تنظیم سند رسمی ارائه گردد. بااین‌حال، رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور تأکید دارد که در صورت پرداخت کلیه مطالبات مرتهن، دعوای الزام به فک رهن قابل استماع است و فروشنده موظف به انجام تعهدات خود می‌باشد.
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
برای طرح دعوای الزام به فک رهن در دادگاه، رعایت برخی شرایط الزامی است. در غیر این صورت، دعوا ممکن است رد شود یا روند رسیدگی طولانی گردد.
۱. پرداخت بدهی راهن
تا زمانی که بدهی راهن پرداخت نشود، مرتهن (بانک یا طلبکار) ملزم به فک رهن نخواهد بود. بنابراین، خواهان باید مدارک تسویه بدهی را ارائه دهد.
۲. اثبات امتناع مرتهن از فک رهن
در صورتی که با وجود پرداخت بدهی، مرتهن از فک رهن خودداری کند، ارائه مدارکی مانند نامه‌نگاری رسمی، استعلام‌های ثبتی و اسناد پرداختی ضروری است.
۳. وجود قرارداد معتبر
خریدار می‌تواند به استناد مبایعه نامه عادی فی مابین خود و فروشنده، دادخواست الزام فروشنده به فک رهن با پرداخت بدهی‌های مرتهن را در دادگاه مطرح نماید.
۴. طرح دعوا در دادگاه صالح
مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، این دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود، حتی اگر مرتهن در شهر دیگری باشد.
۵. ارائه مدارک کافی
مدارک موردنیاز شامل سند مالکیت، قرارداد رهن، مدارک پرداخت بدهی، استعلام ثبت اسناد و مکاتبات با مرتهن است.
۶. تعیین صحیح خوانده دعوا
اگر بانک از فک رهن خودداری کند، خوانده مرتهن است. اما اگر فروشنده متعهد به فک رهن شده و تعهد خود را انجام نداده، باید علیه وی طرح دعوا شود.
۷. امکان طرح همزمان دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی
در صورت فروش ملک رهنی، خریدار می‌تواند الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را در یک دادخواست مطرح کند تا دادگاه پس از بررسی شرایط، رأی مقتضی صادر نماید.
۸. پرداخت هزینه دادرسی
هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه شده و پرداخت آن الزامی است. همچنین در صورت استفاده از وکیل، هزینه حق‌الوکاله نیز بر عهده خواهان خواهد بود.
رویه‌های دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی
در محاکم قضایی، رویه‌های مختلفی در مورد الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی وجود دارد. برخی از دادگاه‌ها تفسیر سخت‌گیرانه‌ای از قانون دارند، در حالی که برخی دیگر، با انعطاف بیشتری به این دعاوی رسیدگی می‌کنند. در این بخش، چهار رویه اصلی که در پرونده‌های مربوط به الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی مشاهده می‌شود، بررسی خواهد شد.
۱. بطلان معامله ملک رهنی
سابقاً برخی محاکم معتقد بودند که انتقال مال مرهونه، به دلیل مغایرت با ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ دیوان عالی کشور، باطل است. بر اساس این نظر، معامله ملکی که در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد، غیرنافذ محسوب می‌شد و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع نداشت. این رویه در مواردی که بانک مرتهن از فک رهن خودداری می‌کرد، مشاهده می‌شد.
۲. لزوم طرح دو دعوا به صورت جداگانه
برخی دادگاه‌ها معتقدند که ابتدا باید دعوای الزام به فک رهن مطرح شود. بعد از صدور حکم قطعی و اجرای آن، امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد. این رویه باعث طولانی شدن روند قضایی شده و به ضرر خریدار تمام می‌شود، چرا که ابتدا باید حکم فک رهن قطعی و اجرا شود، سپس مرحله انتقال سند رسمی انجام گردد.
۳. الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
در برخی موارد، محاکم بدون الزام فروشنده به فک رهن، صرفاً حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌کنند، مشروط بر اینکه در متن حکم، قید حفظ حقوق مرتهن ذکر شود. این رویه در مواردی اعمال می‌شود که خریدار حاضر به پذیرش رهن باشد و نیازی به خروج ملک از رهن نداشته باشد.
۴. طرح همزمان دو خواسته در یک دادخواست
یکی از رویه‌های رایج و کارآمد در محاکم، پذیرش الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی در یک دادخواست است. دادگاه در صورت احراز شرایط، ابتدا حکم به فک رهن صادر می‌کند و پس از اجرای آن، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌نماید. در حال حاضر رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور، بر اختلافات و رویه‌های قبلی پایان داده و این رویکرد به‌عنوان آخرین رویه و قانون در این دعوی حاکم است.
بهترین روش برای طرح دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی
در دعاوی مربوط به الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی، انتخاب درست‌ترین روش طرح دعوا، نقش مهمی در سرعت و نتیجه‌گیری بهتر دارد. در محاکم قضایی، چندین رویه مختلف برای رسیدگی به این نوع دعاوی وجود دارد، اما بهترین روش، طرح همزمان دو خواسته فک رهن و تنظیم سند رسمی در یک دادخواست واحد است.
این روش به چند دلیل بهترین گزینه محسوب می‌شود:
- کاهش زمان دادرسی؛ اگر ابتدا دعوای فک رهن مطرح شود و سپس الزام به تنظیم سند رسمی، روند دادرسی طولانی خواهد شد. اما با طرح همزمان هر دو خواسته، دادگاه پس از احراز پرداخت بدهی یا امکان تأمین آن، حکم به تنظیم سند رسمی نیز صادر می‌کند.
- جلوگیری از اختلافات اجرایی؛ در برخی موارد، پس از صدور حکم فک رهن، فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع می‌کند. اما وقتی هر دو خواسته در یک دادخواست مطرح شوند، اجرای حکم به‌صورت یکپارچه انجام خواهد شد.
- رأی وحدت رویه ۸۳۲ دیوان عالی کشور؛ این رأی بیان می‌کند که در صورت پرداخت بدهی یا تأمین حقوق مرتهن، معامله بر عین مرهونه قانونی بوده و خریدار حق دارد الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی را درخواست کند.
رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ دیوان عالی کشور:
«نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می‌تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد. بنا به مراتب، رأی شعبه پنجاه و دوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که با این نظر انطباق دارد، با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.»
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
برای موفقیت در دعوای الزام به فک رهن، ارائه مدارک معتبر و مستندات قانونی به دادگاه ضروری است. هرگونه نقص در مدارک می‌تواند روند رسیدگی را با تأخیر مواجه کند یا حتی موجب رد دادخواست شود. در ادامه، لیست مدارک مورد نیاز برای طرح این دعوا ارائه شده است.
۱. مدارک شناسایی خواهان
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه
- در صورت داشتن وکیل، وکالت‌نامه الکترونیکی
۲. مدارک مالکیت ملک مرهونه
- سند رسمی ملک (در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد)
- مبایعه‌نامه عادی یا قولنامه (در صورتی که معامله به صورت عادی انجام شده است)
- استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک که نشان‌دهنده وضعیت حقوقی ملک باشد.
۳. مدارک مربوط به عقد رهن
- قرارداد رسمی رهن بین راهن و مرتهن (مثلاً قرارداد رهنی تنظیم شده در بانک)
- استعلام وضعیت رهنی از بانک یا مرتهن
- مدارک مربوط به میزان بدهی باقی‌مانده (در صورتی که بدهی هنوز تسویه نشده است)
۴. مدارک اثبات پرداخت یا امکان تأمین بدهی
- رسید پرداخت بدهی توسط راهن (در صورت پرداخت کامل بدهی)
- فیش واریزی به صندوق دادگستری (اگر خریدار بخواهد بدهی را بپردازد)
- مدارک نشان‌دهنده تأمین مالی خریدار یا راهن
۵. مدارک اثبات تعهد به فک رهن توسط فروشنده
- مبایعه‌نامه یا قرارداد خرید ملک
- اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به فروشنده که در آن از وی خواسته شده ملک را از رهن خارج کند
۶. سایر مدارک تکمیلی (در صورت لزوم)
- گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه (اگر موعد تنظیم سند رسمی گذشته باشد)
- پرینت سوابق پرداخت اقساط وام بانکی مرتبط با رهن
کلام آخر
الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی از مهم‌ترین دعاوی ملکی محسوب می‌شوند که در بسیاری از معاملات، به‌ویژه خرید و فروش املاک رهنی، مطرح می‌شوند. بسیاری از افراد بدون آگاهی از وضعیت حقوقی ملک، اقدام به خرید آن می‌کنند و بعد از عقد قرارداد، متوجه می‌شوند که ملک در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد. در این شرایط، خریدار ناچار است از طریق دادگاه، فروشنده را ملزم به فک رهن و تنظیم سند رسمی کند.
اگرچه برخی از محاکم معتقدند که باید ابتدا دعوی الزام به فک رهن مطرح و بعد از صدور حکم و اجرای آن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه شود، اما رویه‌ای که توسط رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور تأیید شده، بیان می‌کند که این دو دعوا می‌توانند به‌طور همزمان در یک دادخواست مطرح شوند. این امر موجب تسریع روند دادرسی و کاهش هزینه‌های حقوقی خواهد شد.
در نهایت، توصیه می‌شود که قبل از خرید هر ملکی، وضعیت حقوقی آن از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام شود و در صورت در رهن بودن، در قرارداد فروشنده را به پرداخت بدهی و فک رهن متعهد نمایید. همچنین، حضور یک وکیل متخصص در این زمینه، می‌تواند ریسک‌های حقوقی معامله را کاهش دهد و در صورت بروز مشکل، بهترین مسیر قانونی را پیشنهاد دهد.
وکیل متخصص در دعاوی الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی در کاشان
سمیرا قهرمانی، وکیل پایه یک دادگستری در کاشان، با سال‌ها تجربه در امور ملکی، آماده ارائه مشاوره و پیگیری دعاوی مرتبط با الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی است. در صورتی که با چنین مشکلاتی مواجه هستید، همین حالا وقت مشاوره خود را تعیین و با ما در ارتباط باشید.
سوالات متداول درباره الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی
۱. آیا می‌توان الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را همزمان در یک دادخواست مطرح کرد؟
بله، بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور، الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را می‌توان همزمان در یک دادخواست مطرح کرد. این رویه، باعث تسریع در رسیدگی به پرونده و کاهش هزینه‌های دادرسی می‌شود. در این روش، ابتدا دادگاه حکم به فک رهن ملک صادر کرده و پس از اجرای آن، سند رسمی به نام خریدار منتقل می‌شود. اما در برخی محاکم، ممکن است این دو دعوا را از یکدیگر تفکیک کرده و الزام به فک رهن را مقدم بر تنظیم سند رسمی بدانند.
۲. چه مدارکی برای طرح دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی لازم است؟
برای طرح این دعوا، ارائه مدارک زیر ضروری است:
- اصل و کپی مبایعه‌نامه که نشان‌دهنده توافق طرفین بر فروش ملک باشد.
- مدارک شناسایی خواهان و خوانده (شناسنامه و کارت ملی).
- استعلام ثبتی ملک که نشان‌دهنده در رهن بودن آن باشد.
- رسیدهای پرداختی خریدار به فروشنده، جهت اثبات انجام تعهدات مالی.
- مدارک مربوط به پرداخت بدهی ملک یا توافق خریدار با فروشنده برای تسویه آن.
- وکالت‌نامه الکترونیکی در صورتی که وکیل از طرف خریدار اقدام کند.
۳. اگر فروشنده بعد از دریافت کل ثمن، از فک رهن و تنظیم سند رسمی خودداری کند، چه باید کرد؟
در این شرایط، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و دعوی الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. در صورتی که فروشنده همچنان همکاری نکند، دادگاه می‌تواند با توقیف اموال او یا برداشت از حساب‌های بانکی‌اش، بدهی ملک را پرداخت کرده و پس از فک رهن، ملک را به نام خریدار منتقل کند. در صورت لزوم، خریدار می‌تواند درخواست خسارت تأخیر در انجام تعهدات را نیز مطرح نماید.
اگر در خصوص الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی نیاز به راهنمایی بیشتری دارید، سمیرا قهرمانی، وکیل پایه یک دادگستری در کاشان آماده ارائه مشاوره و پیگیری دعاوی ملکی شماست.
